Mengenal Apa Itu Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah salah satu jenis sertifikat properti yang diatur dalam Undang-Undang. Jenis ini memberikan hak kepada pemegang sertifikat atas kepemilikan properti untuk jangka waktu tertentu. SHGB memainkan peran penting sebagai alternatif terjangkau dibandingkan dengan SHM.

HGB sering digunakan untuk properti komersial, perumahan, dan bahkan sebagai opsi bagi Warga Negara Asing (WNA) yang ingin berinvestasi atau tinggal sementara di Indonesia. Seperti diketahui, Warga Negara Asing (WNA) di Indonesia tidak diperbolehkan memiliki SHM, tetapi mereka masih dapat memiliki sebuah properti dengan SHGB.

Pemahaman terhadap jenis sertifikat ini sangat penting bagi para investor, pemilik, dan profesional di bidang real estate, karena status kepemilikan tersebut berimplikasi signifikan terhadap nilai, penggunaan, serta pengelolaan properti dalam jangka panjang.

Dasar Hukum

Seperti penjelasan di awal, HGB mengindikasikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Dasar hukum SHGB diatur dalam:

1. UU No. 5 Tahun 1960.
2. PP No. 40 Tahun 1996.
3. PP No. 103 Tahun 2015.

Karakteristik

Untuk memahami HGB secara menyeluruh, penting untuk mengetahui ciri-ciri khusus yang membedakannya dari jenis sertifikat tanah lainnya. Beberapa karakteristik umum dari Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah sebagaimana uraian berikut ini:

1. Pemilik SHGB tidak mempunyai kepemilikan penuh atas tanah. Pemberian hak terbatas hanya untuk mendirikan bangunan atau menggunakan lahan sesuai izin yang telah ditentukan.
2. Jangka waktu terbatas (maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun).
3. Dapat ditingkatkan menjadi SHM.
4. Pembatasan penggunaan dan pengalihan.

Kelebihan

Meskipun HGB memiliki beberapa batasan, terdapat sejumlah kelebihan yang menjadikannya pilihan menarik bagi banyak orang. Beberapa kelebihan utama dari Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah sebagai berikut:

1. Harga properti lebih terjangkau dibandingkan dengan SHM.
2. Dapat dijadikan jaminan kredit di bank.
3. Bisa dimiliki oleh WNA di Indonesia meskipun dengan batasan-batasan yang lebih ketat.

Kekurangan

Seperti halnya setiap jenis sertifikat lainnya, SHGB juga memiliki beberapa keterbatasan yang perlu dipertimbangkan. Berikut adalah beberapa kekurangannya:

1. Adanya batas waktu penggunaan lahan.
2. Biaya perpanjangan atau pembaruan hak.
3. Risiko tidak diperpanjang oleh pemerintah.
4. Nilai properti cenderung turun menjelang berakhirnya masa berlaku.

Perpanjangan Sertifikat Hak Guna Bangunan

Salah satu aspek penting dari SHGB adalah adanya kemungkinan untuk memperpanjang hak tersebut. Proses perpanjangan ini memiliki beberapa ketentuan dan persyaratan yang harus dipenuhi. Berikut adalah informasi penting mengenai perpanjangannya:

1. Dapat diperpanjang maksimal 20 tahun.
2. Permohonan perpanjangan diajukan setidaknya 2 tahun sebelum masa berlaku berakhir.
3. Syarat perpanjangan:
   • Tanahnya masih dipergunakan sebagaimana mestinya, sesuai sifat, keadaan, dan tujuan pemberian hak.
   • Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik.
   • Pemegang kepemilikan masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
   • Dokumen terkait (fotokopi SHGB, KTP, Surat Keterangan Pendaftaran Tanah). 

Peningkatan SHGB menjadi SHM

Bagi pemegang HGB yang ingin memiliki status kepemilikan lebih kuat atas tanahnya, terdapat opsi untuk meningkatkan statusnya menjadi SHM. Proses ini memiliki beberapa persyaratan dan tahapan tertentu. Berikut adalah informasi mengenai proses peningkatannya:

Kesimpulan

Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah salah satu pilihan umum dalam kepemilikan properti di Indonesia, terutama untuk properti komersial atau hunian dengan harga lebih terjangkau. Meskipun memiliki jangka waktu terbatas, HGB dapat menjadi opsi menarik bagi banyak orang, termasuk WNA yang ingin memiliki properti di Indonesia. Penting untuk memahami karakteristik, kelebihan, dan kekurangan HGB, serta prosedur perpanjangan dan peningkatan ke SHM agar dapat membuat keputusan dengan  tepat sebelum membeli sebuah properti.

Baca juga: Gadai Sertifikat Tanah Tanpa Survey: Antara Kemudahan & Risiko