Pahami Prosedur dan Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Ketika memasuki tahap pembelian sebuah rumah atau properti, langkah penting yang perlu diperhatikan adalah melakukan proses balik nama sertifikat tanah. Tindakan ini bukan hanya sekadar formalitas, tetapi juga memiliki implikasi hukum untuk melindungi diri dari kemungkinan sengketa lahan di masa depan.

Sebelum membahas lebih jauh, ada beberapa pertanyaan yang sering muncul seperti: apa saja syarat balik nama sertifikat tanah? Bagaimana cara mengurusnya, dan berapa lama selesainya?

Artikel kali ini akan membahas serta menjawab semua pertanyaan tersebut, maka baca penjelasannya hingga akhir.

Pentingnya Mengurus Balik Nama

Proses balik nama sertifikat tanah merupakan sebuah proses administratif yang mengubah rincian kepemilikan, di mana rincian tersebut tercatat di dalam sertifikat.

Ini berarti hak atas tanah dan bangunan secara resmi dialihkan dari pemilik sebelumnya ke pemilik baru. Dengan mengurus balik nama sertifikat tanah, seseorang secara resmi mengonfirmasi kepemilikan sah atas properti tersebut, memberikan dasar hukum yang kuat.

Proses ini membutuhkan intervensi lembaga berwenang, seperti Badan Pertanahan Nasional (BPN) di Indonesia, untuk memastikan legalitas dan keabsahan transaksi.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Sebelum Anda bergerak untuk memprosesnya, pastikan terlebih dahulu kelengkapan dokumen dan persyaratan lainnya. Pada umumnya, beberapa dokumen atau berkas yang perlu disiapkan sebagai syarat balik nama sertifikat tanah meliputi:

1. Formulir Permohonan

Formulir yang telah diisi lengkap dan ditandatangani oleh pemohon di atas materai.

2. Dokumen Identitas

Fotokopi kartu identitas (KTP, KK) pemohon dan pemilik sebelumnya atau pewaris.

3. Dokumen Legalitas Properti

Fotokopi akta pendirian dan pengesahan yang legal dari badan hukum, sertifikat asli dari PPAT, serta akta jual beli dari PPAT.

4. Dokumen Pajak

Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan.

5. Izin Pemindahtanganan

Ini merujuk pada proses balik nama sertifikat tanah yang membutuhkan persetujuan dari instansi berwenang, di mana tercantum dalam keterangan atau keputusan pemindahan hak. Biasanya, dalam sertifikat hak atas tanah terdapat kalimat yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya dapat dipindahtangankan setelah mendapatkan izin peralihan dari Kantor Pertanahan.

Selain dokumen-dokumen utama tersebut, ada juga dokumen tambahan seperti informasi tentang luas tanah, surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah, dan surat pernyataan tanah tidak sengketa.

Baca juga: Rincian Biaya & Pajak Jual Beli Rumah

Perlu diketahui bahwa semua fotokopi dokumen harus disertai dengan dokumen asli untuk diverifikasi oleh petugas. Oleh karena itu, pemohon harus memastikan keaslian dan kelengkapan dokumen sebelum mengajukan permohonan balik nama sertifikat tanah.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah atau Rumah

Memahami biaya balik nama sertifikat tanah atau rumah adalah hal penting yang harus diketahui sebelum memprosesnya lebih lanjut. Sebelum melakukan simulasi, Anda perlu mengetahui bahwa ada beberapa komponen yang mempengaruhi besaran total biayanya, di antaranya adalah sebagai berikut.

1. Biaya Cek Keaslian Sertifikat.
2. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB).
3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
4. Biaya Proses Balik Nama.
5. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) - untuk properti baru

Sekarang kita masuk ke simulasinya. Sebagai contoh, Anita ingin membeli sebuah rumah dengan rincian sebagai berikut:

• Harga rumah: Rp 750.000.000
• Luas tanah: 90 m²
• NJOP: Rp 2.500.000 per m² (asumsi)
• NPOPTKP: Rp 60.000.000 (asumsi paling rendah berdasarkan UU No.28 Tahun 2009)

Mari kita hitung biaya balik nama untuk Anita:

1. Biaya cek keaslian sertifikat: Rp 50.000 (asumsi rata-rata)
2. Biaya AJB: 1% dari harga rumah
   1% x Rp 750.000.000 = Rp 7.500.000
3. BPHTB: 5% x (Harga rumah - NPOPTKP)
   5% x Rp (750.000.000 - Rp 60.000.000) = Rp 34.500.000
4. Biaya balik nama: (Nilai jual objek) ÷ 1000
   Rp 750.000.000 ÷ 1000 = Rp 750.000
5. PPN: Rp 0 (karena rumah berstatus bekas atau secondary).

Jadi , total biaya balik nama sertifikat tanah atau rumah yang Anita harus pertimbangkan adalah:
Rp 50.000 + Rp 7.500.000 + Rp 34.500.000 + Rp 750.000 = Rp 42.800.000

Berdasarkan perhitungan tersebut, bisa sedikit dianalisa bahwa:

1. BPHTB tetap menjadi komponen terbesar, mencakup sekitar 78% dari total biaya.
2. Biaya AJB menjadi komponen kedua terbesar, sekitar 19,6% dari total.
3. Biaya balik nama sendiri tetap relatif kecil, sekitar 2% dari total biaya.

Langkah-langkah Pengurusan

Setelah dokumen dan persyaratan telah dipersiapkan, maka saatnya mengurus proses balik nama. Berikut adalah langkah-langkahnya:

1. Kunjungi Kantor BPN Terdekat

Pemohon harus mengunjungi kantor BPN terdekat yang memiliki yurisdiksi atas wilayah properti yang bersangkutan.

2. Serahkan Dokumen Persyaratan

Dokumen-dokumen untuk proses balik nama sertifikat tanah harus diserahkan kepada petugas yang bertanggung jawab di kantor BPN. Dokumen-dokumen ini akan diproses untuk diverifikasi keabsahan maupun kelengkapannya.

3. Pembayaran Biaya Pendaftaran

Setelah dokumen diverifikasi dan disetujui, pemohon harus membayar biaya pendaftaran sesuai ketetapan lembaga yang bersangkutan. Biaya ini mencakup administrasi beserta proses pengurusannya.

4. Tunggu Proses Pengerjaan

Setelah pembayaran selesai, proses pengerjaan balik nama sertifikat tanah akan dimulai. Biasanya, proses ini memakan waktu sekitar 5 hari kerja, tetapi bisa bervariasi tergantung pada kebijakan dan beban kerja kantor BPN setempat.

Pertimbangkan Jasa Notaris

Jika Anda merasa kurang berpengalaman dalam mengurus balik nama sertifikat tanah, pertimbangkan untuk menggunakan jasa notaris. Meskipun memang lebih hemat jika Anda melakukannya sendiri, namun mengurusnya sendiri dapat menghabiskan banyak waktu dan tenaga, terutama bagi Anda yang belum terbiasa dengan prosedur ini.

Baca juga: Mengenal Beberapa Macam Sertifikat Tanah

Selain itu, pihak notaris juga dapat memberikan bantuan serta arahan yang diperlukan selama proses pengurusan. Hal ini untuk memastikan bahwa semua prosedur berjalan dengan lancar dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Anda akan dihubungi oleh pihak notaris setelah proses pengurusan selesai dilakukan.

Pantau Pengurusan Berkas

Anda bisa mengecek dan memantau status pengurusan berkas yang diajukan melalui website resmi Badan Pertanahan Nasional (BPN). Alternatif lainnya adalah dengan menggunakan aplikasi Sentuh Tanahku yang tersedia untuk Android atau iOS.

Penutup

Demikian penjelasan singkat tentang syarat balik nama sertifikat tanah beserta berkas yang harus disiapkan dan prosedur pengurusannya. Anda bisa mengurusnya sendiri jika ingin berhemat atau melalui jasa Notaris jika tidak ingin membuang waktu ataupun tenaga. Apapun pilihannya, semoga artikel ini bermanfaat dan bisa memberikan sedikit informasi tambahan bagi Anda.

Dok. Foto: Insertlive