Mengenal Tanah Girik: Antara Potensi & Risikonya

Dalam dunia properti Indonesia, istilah "tanah girik" sering kali muncul sebagai opsi yang menarik bagi calon pembeli properti. Meskipun harganya cenderung lebih terjangkau, properti jenis ini memiliki karakteristik unik yang perlu dipahami sebelum memutuskan untuk berinvestasi.

Apa itu Tanah Girik?

Tanah girik adalah lahan yang statusnya belum terdaftar secara resmi di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Pemiliknya hanya memiliki bukti penguasaan atas tanah tersebut, yang umumnya berupa surat girik. Dokumen ini juga menunjukkan bahwa si pemilik bertanggung jawab atas pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk lahan tersebut.

gambar via Haloedukasi

Surat girik sendiri merupakan warisan dari sistem administrasi zaman kolonial Belanda. Meskipun tidak memiliki kekuatan hukum setara dengan sertifikat tanah, girik masih diakui sebagai bukti penguasaan tanah di beberapa daerah, terutama di wilayah yang belum sepenuhnya menerapkan sistem pendaftaran tanah modern.

Risiko dan Tantangan

Bukan rahasia umum lagi bahwa membeli tanah girik memiliki risiko serta tantangannya tersendiri. Berikut adalah hal-hal yang harus dipertimbangkan sebelum membelinya:

1. Potensi sengketa
   Karena kurangnya dokumentasi resmi, properti jenis ini lebih rentan terhadap sengketa kepemilikan. Klaim dari pihak lain atau bahkan ahli waris yang tidak diketahui bisa muncul dan memperumit status kepemilikan.
2. Ketidakjelasan batas-batas tanah
   Tanpa survei resmi dari BPN, batas-batas tanah girik seringkali tidak jelas. Ini bisa menimbulkan konflik antar tetangga selain juga kesulitan dalam proses pembangunan.
3. Kemungkinan adanya klaim dari pihak lain
   Tanah girik mungkin memiliki riwayat kepemilikan yang kompleks, termasuk kemungkinan adanya pihak lain yang mengklaim kepemilikan berdasarkan dokumen lama atau perjanjian tidak tertulis.
4. Kesulitan dalam proses kredit
   Bank dan lembaga keuangan umumnya enggan memberikan kredit dengan jaminan tanah girik karena statusnya yang belum resmi. Ini bisa membatasi opsi pembiayaan bagi pembeli.
5. Risiko perubahan kebijakan
   Perubahan kebijakan pemerintah terkait statusnya di masa depan bisa mempengaruhi nilai dan keabsahan kepemilikan tanah girik tersebut.

Meskipun statusnya cenderung tidak sekuat Sertifikat Hak Milik, namun tanah girik masih memiliki beberapa potensi ataupun peluang untuk dipertimbangkan, di antaranya adalah sebagai berikut:

1. Harga yang lebih terjangkau
   Properti jenis ini umumnya dijual dengan harga yang lebih rendah dibandingkan yang telah bersertifikat. Hal ini membuka peluang bagi investor atau pembeli rumah pertama untuk memasuki pasar properti dengan modal yang lebih kecil.
2. Fleksibilitas dalam negosiasi
   Karena statusnya yang belum resmi, penjual tanah girik seringkali lebih fleksibel dalam proses negosiasinya. Ini bisa mencakup harga, metode pembayaran, atau bahkan bantuan dalam proses peningkatan statusnya.
3. Peluang untuk meningkatkan status kepemilikan
   Pembeli tanah girik memiliki kesempatan untuk meningkatkan statusnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Proses ini, meskipun membutuhkan waktu dan biaya, dapat meningkatkan nilai properti secara signifikan.
4. Potensi pengembangan
   Beberapa area dengan tanah girik mungkin belum sepenuhnya berkembang, memberikan peluang bagi pembeli untuk berpartisipasi dalam pertumbuhan kawasan tersebut di masa depan.

Langkah-langkah Penting Sebelum Membeli Tanah Girik

Sebelum melakukan proses transaksi jual beli tanah girik, ada beberapa langkah penting yang sebaiknya dilakukan seperti penjelasan poin-poin berikut ini:

1. Verifikasi keaslian surat
   Pastikan surat girik asli dan sah. Ini melibatkan pemeriksaan fisik dokumen dan verifikasi dengan pihak berwenang setempat.
2. Penelusuran riwayat kepemilikan
   Lakukan investigasi mendalam tentang sejarah kepemilikan tanah. Ini bisa melibatkan wawancara dengan penduduk setempat, penelusuran dokumen di kelurahan, dan konsultasi dengan notaris.
3. Pemeriksaan status pembayaran PBB
   Minta bukti pembayaran PBB setidaknya untuk 3 tahun terakhir. Ini bukan hanya memastikan tidak ada tunggakan pajak, tetapi juga memberikan bukti tambahan tentang penguasaan tanah.
4. Konfirmasi status bebas sengketa
   Dapatkan surat keterangan bebas sengketa dari kelurahan setempat. Ini membantu meminimalkan risiko konflik kepemilikan di masa depan.
5. Pengecekan ada tidaknya hak tanggungan atau jaminan
   Pastikan tanah tersebut tidak sedang dijadikan jaminan untuk pinjaman atau terlibat dalam transaksi keuangan lainnya.
6. Verifikasi tidak adanya hak pengelolaan pihak lain
   Periksa apakah ada pihak lain yang memiliki hak pengelolaan atau hak pakai atas tanah tersebut, yang bisa menghambat penggunaannya di masa depan.
7. Pengajuan permohonan pembelian sesuai prosedur
   Ikuti prosedur resmi pembeliannya, termasuk melibatkan pejabat setempat dan notaris dalam proses transaksi.
8. Konsultasi dengan ahli hukum
   Pertimbangkan untuk berkonsultasi dengan pengacara atau konsultan hukum yang berpengalaman dalam urusan pertanahan untuk memastikan semua aspek legal telah dipertimbangkan.

Proses Peningkatan Status

Setelah pembelian, pemilik baru dapat mengajukan permohonan peningkatan status menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) melalui BPN. Proses ini akan memberikan kepastian hukum yang lebih kuat atas kepemilikan tanah. Langkah-langkah dalam proses ini meliputi:

1. Pengumpulan dokumen: Termasuk surat girik asli, bukti pembayaran PBB, KTP pemilik, dan dokumen pendukung lainnya.
2. Pengajuan permohonan ke BPN: Mengisi formulir permohonan dan menyerahkan semua dokumen yang diperlukan.
3. Pengukuran dan pemetaan : BPN akan melakukan survei untuk menentukan batas-batas yang tepat dari tanah tersebut.
4. Pengumuman publik: Untuk memastikan tidak ada pihak lain yang mengklaim kepemilikan atas tanah tersebut.
5. Penerbitan sertifikat: Jika semua persyaratan terpenuhi dan tidak ada keberatan, BPN akan menerbitkan Sertifikat Hak Milik.

Proses ini mungkin memakan waktu beberapa bulan hingga tahun, tergantung pada kompleksitas kasus dan beban kerja BPN setempat. Namun, hasil akhirnya adalah kepastian hukum yang jauh lebih kuat atas kepemilikan tanah.

Kesimpulan

Meskipun tanah girik menawarkan peluang investasi yang menarik, calon pembeli tetap harus berhati-hati dan melakukan pengecekan secara menyeluruh. Dengan pemahaman yang baik dan langkah-langkah pencegahan yang tepat, investasi pada tanah girik dapat menjadi pilihan menguntungkan bagi mereka yang mencari properti dengan harga lebih terjangkau.

Baca juga: Mengenal Apa Itu Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)