Apa Itu AJB? Apa Fungsinya & Bagaimana Proses Pembuatannya?

AJB telah lama menjadi dokumen penting dalam peralihan hak atas properti, baik tanah maupun bangunan, yang merupakan manifestasi dari transaksi jual-beli. Proses pembuatan dan keabsahan dokumen ini tidak sembarangan, karena hanya pihak berwenang tertentu yang bisa membuat dan menerbitkan AJB. Siapa itu? Simak artikel ini hingga selesai.

Apa itu AJB (Akta Jual Beli)?

Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen yang menegaskan sahnya peralihan hak atas rumah atau tanah setelah dilakukannya transaksi jual beli. Sebagai bukti otentik, AJB memiliki kekuatan hukum yang kuat. Dokumen ini tidak hanya menunjukkan bahwa penjual telah menerima pembayaran penuh, tetapi juga memberikan jaminan bahwa objek yang diperdagangkan tidak memiliki masalah hukum.

Contoh AJB (Akta Jual Beli) - via Scribd

Penting untuk dicatat bahwa pembuatan AJB tidak dilakukan oleh pembeli atau penjual properti, melainkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT memiliki kewenangan dan otoritas untuk menyusun AJB sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Dengan demikian, dokumen ini bukan hanya merupakan bukti fisik dari transaksi jual beli saja, tetapi juga merupakan bukti resmi dengan kekuatan hukum yang mengikat. 

Seberapa Pentingkah AJB?

Meskipun Akta Jual Beli tidak secara langsung menegaskan kepemilikan properti, fungsi dan peranannya dalam transaksi jual-beli properti sangatlah penting.

Sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Dasar Pokok-pokok Agraria, Sertifikat Hak Milik (SHM) lah yang menjadi bukti resmi kepemilikan properti. AJB, pada dasarnya, hanya merupakan bukti peristiwa perdata berupa jual-beli tanah atau rumah, namun tetap memiliki peran penting dalam proses peralihan hak atas properti.

1. Syarat Pembuatan Sertifikat

Salah satu fungsinya adalah sebagai syarat penting dalam proses pendaftaran tanah atau pembuatan sertifikat. Badan Pertanahan Nasional (BPN) memerlukan AJB sebagai bukti sah untuk menerbitkan sertifikat tanah.

2. Bukti Sahnya Transaksi

Selain itu, AJB juga menjadi bukti resmi transaksi jual-beli properti yang sah, mencakup kesepakatan harga dan ketentuan yang disetujui oleh kedua belah pihak.

3. Kekuatan Hukum

AJB dapat digunakan sebagai bukti dalam perkara hukum jika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya sesuai dengan kesepakatan yang tercantum dalam dokumen akta tersebut.

Secara keseluruhan, peran AJB dalam transaksi properti tidak bisa diabaikan. Dokumen ini sangat penting sebagai bagian dari proses legalitas serta keabsahan transaksi jual-beli properti.

Pembuat Akta Jual Beli

Akta Jual Beli dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berdasarkan Pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016, PPAT memiliki wewenang untuk membuat akta-akta otentik terkait dengan perbuatan hukum atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. 

Keberadaan PPAT sebagai penyelenggara pembuatan AJB sangatlah penting untuk memastikan proses transaksi properti berjalan dengan lancar dan sesuai dengan hukum yang berlaku. 

Dalam konteks pembuatan AJB, PPAT bertindak sebagai notaris yang mengesahkan transaksi jual beli properti secara resmi dan sah di hadapan hukum. 

Baca juga: Mengetahui Pentingnya Peran KJPP Terhadap Jual Beli Rumah

Namun, terdapat situasi di mana PPAT tidak tersedia di wilayah properti terkait. Dalam kasus tersebut, solusinya adalah dengan melibatkan PPAT Sementara (PPATS) atau PPAT Khusus.

PPAT Sementara biasanya merupakan pejabat pemerintah setempat.  PPATS ditunjuk untuk melaksanakan tugas PPAT di daerah dengan ketersediaan PPAT terbatas atau bahkan tidak ada. Sementara itu, PPAT Khusus adalah pejabat BPN yang ditunjuk untuk menjalankan tugas PPAT dalam membuat akta.

Syarat-Syarat Pembuatan AJB

Ada beberapa syarat dan dokumen yang dibutuhkan terkait proses pembuatan AJB. Berikut adalah uraiannya:

1. Dokumen Terkait Objek Properti

Dalam mengurus AJB, salah satu persyaratan utamanya meliputi data-data terkait objek properti yang akan diperjualbelikan. Ini mencakup:

2. Data Identitas Penjual & Pembeli

Selain data terkait tanah, dokumen-dokumen terkait identitas penjual dan pembeli juga harus disiapkan. Ini termasuk:

3. Persyaratan Umum

Selanjutnya, terdapat beberapa persyaratan umum seperti memeriksa keaslian sertifikat tanah ke BPN.

Penjual juga harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dan pajak jual-beli dari harga jual properti yang akan dituangkan dalam AJB,. 

Terakhir, penjual juga harus menyampaikan surat pernyataan bahwa tanah yang akan dijual tidak dalam sengketa atau masalah hukum lainnya.

Proses Pembuatan

Proses pembuatan AJB melibatkan pemeriksaan dan verifikasi keaslian dokumen-dokumen serta legalitas properti yang akan diperjualbelikan. Berikut adalah rangkaian langkah dalam proses tersebut:

1. Pemeriksaan Berkas

Setelah menyiapkan semua dokumen-dokumen persyaratan, pemohon tinggal mengunjungi kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat dan menyerahkan semua berkas-berkasnya.

PPAT kemudian akan melakukan pemeriksaan terhadap keaslian sertifikat properti yang menjadi objek jual-beli. Hal ini dilakukan karena AJB bertujuan untuk melindungi transaksi properti yang sudah bersertifikat. Oleh karena itu, diperlukan salinan dan dokumen asli sertifikat tanah dari properti terkait.

Dalam proses pemeriksaan, PPAT akan memeriksa secara detail dokumen legalitas properti dengan menyesuaikan data dalam Buku Tanah di kantor pertanahan. Tujuan utama dari pemeriksaan ini adalah untuk memastikan bahwa tanah yang menjadi objek transaksi tidak dalam sengketa serta terjamin dari risiko penyitaan.

Selain memeriksa sertifikat tanah, PPAT juga akan memeriksa Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) Pajak Bumi Bangunan (PBB) dari objek jual-beli. Hal ini bertujuan untuk mengetahui apakah terdapat tunggakan pajak yang belum diselesaikan terkait dengan properti terkait.

2. Penerbitan

Jika setelah pemeriksaan tidak ditemukan masalah, maka proses penerbitan AJB akan dilakukan. PPAT akan membacakan akta, menjelaskan isi dan maksud pembuatan akta kepada para pihak yang terlibat. Selanjutnya, jika penjual dan calon pembeli setuju dengan isi akta, maka akta akan diterbitkan dan ditandatangani secara bersama-sama oleh kedua belah pihak, saksi, dan PPAT.

Biaya Pembuatan

Untuk memberikan kejelasan mengenai hal ini, pemerintah telah mengatur biaya pembuatan AJB melalui Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN No.33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Menurut ketentuan dalam Pasal 1 Permen tersebut, biaya jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta. Hal ini sudah mencakup honorarium saksi yang terlibat dalam proses pembuatan akta.

Lebih lanjut, Pasal 4 Permen 33/2021 menjelaskan rincian biaya transaksi pembuatan AJB, dibagi berdasarkan nilai transaksi sebagai berikut:

• Nilai transaksi di bawah atau sama dengan Rp500 juta, biayanya maksimal 1% dari nilai transaksi.
• Nilai transaksi > Rp500 juta hingga Rp1 miliar, biayanya maksimal 0,75% dari nilai transaksi.
• Nilai transaksi > Rp1 miliar hingga Rp2,5 miliar, biayanya maksimal 0,5% dari nilai transaksi.
• Nilai transaksi > Rp2,5 miliar, biayanya maksimal 0,25% dari nilai transaksi.

Baca juga: Rincian Biaya & Pajak Jual Beli Rumah

Penutup

Akta Jual Beli (AJB) memegang peran penting sebagai dokumen resmi yang mengikat dalam sebuah transaksi properti. Melalui AJB, transaksi properti menjadi lebih terstruktur, proporsional, dan terjamin keabsahannya di mata hukum.

Oleh karena itu, pemahaman mendalam tentang AJB sangatlah penting bagi semua pihak yang terlibat demi kelancaran dan keberhasilan proses jual-beli properti.